非税务居民报加拿大房屋出租报税服务

By XYZ updated on 2/6/2018.

谁是加拿大非税务居民?

生活重心不在加拿大但与加拿大有经济联系的人。如:居住加拿大以外的加拿大公民和移民但在加拿大有收入;或者在加拿大购买房产并出租的外国人(如中国人)等。

非税务居民报税的特点

  • 非税务居民报税和正常税务居民报税形式有非常大的差异。
  • 非税务居民不能电子报税,只能邮寄打印的报税文件和支持材料到加拿大税务局报税。
  • 缴税的时间点不同,非税务居民需要平时缴纳;普通居民只需报税时缴纳。
  • 如不特别申请,税务局按出租毛收入的25%纳税。
  • 如不按时申报,预缴税部门和报税部门有双重的利息和罚金。
  • 如不按时报税,利息是每年都是要计算的,拖的时间越长,利息越多。
  • 卖房时,如没有完税证明,律师不会放款(律师一般扣25%到50%的售房款);

非税务居民报税案例

大陆隔壁老王在多伦多有一套投资房。现在是2018年12月,老万签订了2019的出租合同,2019年共有租金5万加币。在税务方面,老王有2个选择:

简单处理

  1. 2019按收入5万的25%=1.25万预交税。老王对于2019年度就可以不必报税,与税务局就两清了。
  2. 2020年初找我们报税,多退少补

老王一算,我虽然有钱,但这不划算,弄个出租,多伦多律师,地产经纪没少收费,大中华不收的地税也收,其他七七八八费用一大笔,到口袋的净利润才1万大元。老王可以

  1. 2018年底或2019年初,找个加拿大居民做税务代理人,递交NR6申请。
  2. CRA批准后,按利润的1万的25%=2千5预交税。
  3. 2020年初,代理人向CRA递交NR4表。
  4. 2020年前半年,老王向CRA报税,多退少补。

老王又想我不按时报税,你能拿我怎么样?

卖房时,老王掐指一算,100万买的,150万卖的。多伦多炒房子真好。卖房子的钱到了律师那里。可一见律师,律师说我只能给你90万。等你给我清税证明后,我才能把尾款给你。没办法,老王找到会计。会计说要报完税才能申请完税证明。老王说只有报啦。税务局的报税结果下来。老王一看怎么比会计报的多了一大笔。原来税务局在正常报税的基础上加上这些年的利息和罚款。办完纳税后,老王得出结论:大家都说加拿大是高福利国家,原来都是我纳得税,我是中国人,收我的税更狠,出租要交税,房产增值也交税;还有什么罚款,利息,哎....

我不申报出租风险大吗?

加拿大是高福利国家。租客在报税的时候,如果满足条件,会有一部分福利补贴性质的退税由出租的开支而来。很多房东和租客达成私下交易,希望租客在报税时不要报房租。可是租客在私下大多都报了(即使是没有身份的留学生租客,通过报税时报房租都有几百到一千多加币的退税)。从某种意义上,税务局是掌握你房屋的出租历史。

近年来,加拿大税务局也加强了大数据的进程。许多的商业数据,税务局都有可能通过各种渠道了解。在加拿大,大家还是遵纪守法为好。

我们的服务内容

老王网上一查,卖房的,经纪的,会计介绍的信息一大堆,内容都差不多,其实都是软文广告,要一个萝卜一个坑的去办理,根本不行。最后何会计协助老王完成一年完整的税务周期:

  • 申请税号
  • 理顺和帮助客户完成报税的相关手续,开通CRA账号NRK,介绍如何在海外支...
  • 如果客户需要按利润预交税款,我们将介绍代理人的权利义务,协助客户填写NR6申请按照出租利润报税
  • 按照加拿大税法核算出租利润,并生成报税文件
  • 协助客户递交报税
  • 指导客户在国外(如中国)如何通过网上银行进行预缴税操作

我们的收费

  • 在我所第一次报税(第一次接触非居民报税或者换会计的客户),交流花费时间特别多。特别如果在加拿大没有联系人,由于有时差,都是一早一晚的交流,初始化成本大。
    • 如果客户在加拿大境内有联系人,能到办公室有效沟通,300+HST/人,包含咨询,报税,NR4协助NR6(选项)申请。
    • 如果客户在加拿大境内无有效联系人,或不能到办公室,500+HST/人,包含咨询,报税,NR4协助NR6(选项)申请。
  • 第二年,按单项收费,客户可能自己做一部分事情,按需付费
    • 报税:150+HST/人
    • NR4:60+HST/份
    • NR6: 60+HST/份
    • 咨询:30/15分钟
  • 如果房屋有多个产权人,第二个和以上的产权人报税收费为100/人的处理费用。
  • 如果客户在加拿大没有SIN(社保号),要报税必须先申请税号(税号只申请一次),税号申请费用:100+HST/人
  • 邮费及杂费。非税务居民报税是邮寄报税。报税周期长。并且大多数时候客户都在外地。我们一般是做好所有报税文件的PDF后发给客户。客户打印签字后,客户按我们的说明,自行邮寄到税务局。如客户需要我们处理:
    • 邮寄:30+HST/每次
    • 邮寄并追踪报税处理进度:200+HST+上面的邮寄费
  • 出售房屋时,清税证明费用
    • 我们的报税客户:300+HST/人
    • 非报税客户:500+HST/人

友情提醒

如果你由税务居民转为非税务居民,可能牵涉到离境申报,离境税等税务处理。如果不及时处理,这会你带来巨额罚款和利息。以上报价仅是针对非税务居民报房租的报税报价。处理离境税务问题是复杂和收费高的服务;并且处理过程中,会牵涉到客户非常细节的个人隐私,如果客户不主动委托我们处理相关事宜,我们不会免费和主动提供除房租收入报税外的额外咨询和提醒。客户以后如遇到其他离境相关税务问题,与我们完全无关。如客户需要我们相关的离境税务服务,请阅读:https://xyztax.ca/Library/Article/2037/

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